Ste vlastníkom nehnuteľnosti a štát Vám ju chce odňať alebo obmedziť Vaše vlastnícke právo, a odôvodňuje to „verejným záujmom“?  Tento článok Vám priblíži, či má na to nárok a aký je postup.   NIE JE „VYVLASTNENIE“ AKO „VYVLASTNENIE“   Napriek tomu, že v praxi je pojem „vyvlastnenie“ veľmi často nesprávne zamieňaný s pojmom „vysporiadanie“ alebo „usporiadanie“ vlastníctva, majúcom svoj význam predovšetkým v súvislosti s usporiadaním vlastníckych vzťahov k pozemkom, stavbám a to spôsobom, aby tieto aj v právnom stave zodpovedali stavu ich užívania, v skutočnosti má pojem vyvlastnenie celkom iný význam. Vyvlastnením sa rozumie azda najzásadnejší a vcelku výnimočný zásah do ináč nedotknuteľného vlastníctva, spočívajúci v nútenom a trvalom odňatí vlastníckeho práva alebo v nútenom prechode vlastníckeho práva k pozemku, či stavbe. Za určitých okolností, vždy len vo verejnom záujme (pozn. ten musí byť vo vyvlastňovacom konaní preukázaný a môže vyplývať aj zo zákona ako napr. v prípade potreby rýchlostných ciest ako verejnoprospešných stavieb), môže byť vlastnícke právo úradným rozhodnutím trvalo odňaté alebo obmedzené v prospech tzv. vyvlastniteľa (napr. štát alebo za neho konajúce subjekty - Národná diaľničná spoločnosť a pod.). Vyvlastniť možno tiež len v nevyhnutnej miere, len ak cieľ vyvlastnenia nemožno dosiahnuť dohodou alebo iným spôsobom a tiež vždy za primeranú náhradu (ako odplata za takto stratenú majetkovú hodnotu) .  V súčasnosti je v spoločnosti veľmi aktuálnou témou rozvoj dopravnej infraštruktúry, predovšetkým diaľničnej siete a siete rýchlostných ciest (pozn. vo svidníckom regióne dlhodobo rezonuje najmä výstavba „Rýchlostnej cesty R4 Svidník - Kapušany“). Za účelom zrýchlenia celého procesu vysporiadania vlastníckych vzťahov k pozemkom pod touto dopravnou infraštruktúrou a následnej výstavby, bol prijatý zákon č. 282/2015 Z.z. o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim, ktorý je účinný od 1. júla 2016. Tento zákon upravuje predovšetkým podmienky, postup a dôsledky vyvlastnenia. Cieľom novej právnej úpravy je tak preniesť do jedného právneho predpisu všetky právne (hmotnoprávne a procesnoprávne) podmienky vyvlastnenia.   POKUS O DOHODU Jedným z predpokladov vyvlastnenia pozemkov alebo stavieb (nehnuteľnosti) je to, že cieľ vyvlastnenia nie je možné dosiahnuť dohodou alebo iným spôsobom. V praxi vyvlastňovacích orgánov ide o tzv. ponukové konanie. Samotnému začatiu vyvlastňovacieho konania a následnému vyvlastneniu totiž musí predchádzať pokus o dohodu, vykonaný zo strany budúceho vyvlastniteľa voči vlastníkovi vyvlastňovanej nehnuteľnosti, smerujúci k obojstrannému konsenzu. Hoci právna úprava nedefinuje presný popis ako presne sa taký pokus má uskutočniť, štandardne sa uskutočňuje zaslaním písomného návrhu na uzatvorenie dohody, čo musí byť preukázateľné, keďže právna úprava počíta s dôsledkami uplynutia lehôt od doručenia (napr. po uplynutí 90 dní od doručenia návrhu na uzavretie dohody, v prípade nečinnosti vyvlastňovaného to zakladá dôvod na podanie návrhu vyvlastňovaciemu orgánu, aby o vyvlastnení rozhodol).  Následne, až keď pokus o dohodu s vlastníkom nehnuteľnosti bol bezvýsledný, je možné zo strany vyvlastniteľa pristúpiť k vyvlastňovaniu úradnou cestou. K ďalším podstatným podmienkam (pravidlám) vyvlastnenia patrí, že vyvlastnenie musí byť v súlade s cieľmi a zámermi územného plánovania (vo vyvlastňovacom konaní sa to preukazuje územným rozhodnutím alebo záväzným stanoviskom obce) a tiež, že rozsah vyvlastnenia musí byť primeraný účelu, na ktorý sa vyvlastňuje (nemožno totiž vyvlastňovať vtedy, ak to nie je nevyhnutné a postačuje aj obmedzenie vlastníctva napr. zriadením vecného bremena). Tu však treba zdôrazniť, že aj vyvlastňovaný má byť v tejto fáze pozorným a najneskôr pri prerokovaní návrhu na ústnom pojednávaní uplatňovať námietky na ochranu svojich záujmov najmä, že trvá na: •             prechode vlastníctva (na vyvlastnení) nehnuteľnosti z dôvodu, že obmedzenie vlastníctva pre vyvlastňovaného by bolo nepriaznivejšie -  v takomto prípade sa rozhodne o prechode vlastníctva namiesto obmedzenia, hoci vyvlastnenie by ináč nebolo nevyhnutné  a postačovalo by len obmedzenie; •             rozšírení vyvlastnenia aj zostávajúcej časti pozemku alebo zostávajúcej časti stavby z dôvodu, že by tak nemohla byť užívaná zostávajúca časť pozemku alebo zostávajúca časť stavby, alebo by táto časť mohla byť užívaná len s neprimeranými ťažkosťami (obmedzenie prístupu k zostávajúcej časti pozemku alebo k časti stavby v dôsledku prekážky vytvorenej na vyvlastnenej časti pozemku, nemožnosť užívať zostávajúcu časť pozemku alebo zostávajúcu časť stavby doterajším spôsobom, a pod.) - v takomto prípade sa rozhodne o rozšírení vyvlastnenia aj na zostávajúcu časť pozemku alebo zostávajúcu časť stavby; •             zrušení práva zodpovedajúceho vecnému bremenu k pozemku alebo ku stavbe z dôvodu, že by sa vyvlastnením obmedzilo právo zodpovedajúce vecnému bremenu k pozemku alebo ku stavbe takým spôsobom, že oprávnený z tohto práva by na základe takého obmedzenia nemohol užívať iný pozemok alebo inú stavbu, ku ktorým sa vecné bremeno viaže, alebo by ich mohol užívať len s neprimeranými ťažkosťami; •             vyvlastní sa aj pozemok alebo stavba, s ktorou je spojené právo zodpovedajúce vecnému bremenu z dôvodu, že by sa vyvlastnením obmedzilo alebo zrušilo právo zodpovedajúce vecnému bremenu k pozemku alebo ku stavbe takým spôsobom, že oprávnený z práva zodpovedajúceho vecnému bremenu by na základe takého obmedzenia alebo zrušenia nemohol užívať iný pozemok alebo inú stavbu, s ktorými je spojené právo zodpovedajúce vecnému bremenu, alebo by ju mohol užívať len s neprimeranými ťažkosťami. PRIMERANÁ NÁHRADA Zásadným pre vlastníka nehnuteľnosti, ktorá sa vyvlastňuje je to, že o svoje vlastníctvo nepríde zadarmo. Vyvlastnenému totiž za vyvlastnenie patrí primeraná náhrada, ktorá je v zásade poskytovaná v dvoch formách a to ako peňažné vyrovnanie (v peniazoch) alebo ako naturálne vyrovnanie (ako náhradný pozemok alebo náhradná stavba), pričom spôsob naturálneho vyrovnania má prednosť pred peňažnou náhradou, avšak s týmto spôsobom vyrovnania musí vyvlastňovaný súhlasiť. Pozoruhodným však je, že v súvislosti s vyvlastnením na účely stavieb napr. ciest, dráh, letísk a verejných prístavov podľa osobitných zákonov (čo je prípad aj Rýchlostnej cesty R4 Svidník – Kapušany) zákon o vyvlastňovaní č. 282/2015 Z.z. náhradu za vyvlastnenie umožňuje iba v peniazoch. Teda naturálne vyrovnanie aspoň nateraz možné nie je. Podkladom na určenie náhrady za vyvlastnenie je všeobecná hodnota. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti alebo všeobecná hodnota práva zodpovedajúceho vecnému bremenu sa určí na základe znaleckého posudku nie staršieho ako dva roky. Náhrada za vyvlastnenie nesmie byť nižšia ako takto určená všeobecná hodnota. Ak vyvlastňovaný s výškou náhrady nesúhlasí, môže obsah znaleckého posudku namietať, v takom prípade vyvlastňovací orgán zabezpečí odborné vyjadrenie alebo vysvetlenie znalca na účel posúdenia skutočností, ktoré sú dôležité na rozhodnutie o sume náhrady za vyvlastnenie. Náhrada za odňatie vlastníckeho práva sa poskytne vyvlastnenému jednorazovo, spôsobom určeným v rozhodnutí o vyvlastnení, v lehote 30 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyvlastnení. Na margo náhrady za vyvlastňované pozemky je tiež treba uviesť, že štát motivuje vlastníkov, aby títo pristupovali k dobrovoľnému uzatváraniu kúpnych zmlúv o prevode vlastníctva k pozemkom, na ktorých sa plánujú stavať diaľnice a predovšetkým rýchlostné cesty a to aj zvýšenou cenou, pričom takéto 20% zvýšenie vyplýva priamo zo zákona (zákon č. 669/2007 Z. z. o jednorazových mimoriadnych opatreniach v príprave niektorých stavieb diaľnic a ciest pre motorové vozidlá). VYVLASTŇOVACIE KONANIE Samotné vyvlastňovacie konanie ako úradný postup začína na základe písomného návrhu a ako prvostupňový vyvlastňovací orgán pre všetky druhy stavieb ho vykonáva príslušný okresný úrad v sídle kraja (v územnom obvode ktorého sa nachádza dotknutá nehnuteľnosť). Ak sú splnené všetky podmienky vyvlastnenia, vyvlastňovací orgán rozhodne rozhodnutím o vyvlastnení, o náhrade za vyvlastnenie a o spôsobe jej úhrady. Dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyvlastnení prechádza na vyvlastniteľa vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo v jeho prospech vzniká, obmedzuje sa, alebo zaniká právo zodpovedajúce vecnému bremenu k nehnuteľnosti, alebo zaniká iné právo k nehnuteľnosti, alebo sa na nehnuteľnosti pozemku alebo na stavbe zriaďujú iné opatrenia. Za istých okolností je možné aj „navrátenie do pôvodného stavu“ a to zrušením rozhodnutia o vyvlastnení a to ak by sa v lehote určenej v rozhodnutí o vyvlastnení (lehota nesmie trvať viac ako dva roky odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyvlastnení, pri líniovej stavbe - aj spomínaná Rýchlostná cesta R4, viac ako päť rokov odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyvlastnení), nezačalo s užívaním pozemku alebo stavby na účel, na ktorý sa vyvlastnila (návrh možno podať do piatich rokov po uplynutí tejto lehoty). Takéto zrušenie vyvlastnenia a „navrátenie do pôvodného stavu“ je možné aj vtedy, ak by vyvlastniteľ nezaplatil vyvlastnenému náhradu za vyvlastnenie v lehote uvedenej v rozhodnutí o vyvlastnení . Prípady zrušenia vyvlastnenia sú však jednak z dôvodu „čerstvosti“ novej právnej úpravy vyvlastňovania a jednak z dôvodu dôležitosti vyvlastňovaných pozemkov (spomínaný eminentný záujem na výstavbe dopravnej infraštruktúry) ojedinelé.   Záverom sa žiada uviesť, že hoci v úradne regulovanom postupe by nemalo dochádzať k nezákonnostiam voči dotknutým vlastníkom vyvlastňovaných nehnuteľností, niekedy snáď prílišná snaha vyvlastňovacích orgánov – verme, že motivovaná jedine cieľom rýchlejšej výstavby diaľnic a rýchlostných komunikácií, môže spôsobiť rôzne zásahy do vlastníckych práv (napr. v prípade zomrelých vlastníkov a pod.). I keď všetci nedočkavo očakávame zlepšenie dopravnej infraštruktúry,  predovšetkým výstavbu Rýchlostnej cesty R4 Svidník – Kapušany, aj jej realizácia, vrátane prípravy, musí byť dosiahnutá právne súladným spôsobom.    Kontakt: JUDr. Michal Michalovčík www.michalovcik.sk email: advokat@michalovcik.sk tel.: +421 908 035 457